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Was ist vor dem Bau zu beachten?

Vorausschauende Planung ist wesentlich für den Erfolg.

© S. Lazar

Vorausschauende Planung

Wenn das Wasser in den Fahrspuren oder in der Baugrube steht, ist es meist für kostengünstige Lösungen zu spät. Hier gilt es vorzubeugen. Planen Sie deshalb rechtzeitig bodenschonende Maßnahmen in der Bauphase ein. Weisen Sie hierbei die Bauleitung auf Ihre Anforderungen hin bzw. nehmen Sie diese in den Vertrag auf. Prüfen Sie beim Bau, ob die Maßnahmen umgesetzt werden.

© S. Lazar

Fragen im Vorfeld klären

Die folgenden Fragen sollten vor dem Erwerb einer Immobilie oder bei einem Investitionsvorhaben geklärt werden. Dabei stehen die Untere Bodenschutzbehörde in Ihrer Stadt oder Ihrem Kreis, die Bauaufsichtsbehörde oder das Umweltamt als Ansprech-partner zur Verfügung.

- Liegen für das Grundstück Hinweise auf Altlasten oder Schadstoffe im Boden vor?
- Befindet sich Ihr Grundstück im Überschwemmungsgebiet?
- Wie groß ist der Grundwasserflurabstand im Bereich des Baukörpers?
- Ist ein Grundwasserwiederanstieg im Bereich Ihres Grundstücks zu erwarten?
- Gibt es Hinweise auf Bergsenkungen oder Bergbautätigkeiten?
- Ist eine Versickerung auf Ihrem Grundstück möglich?

Darauf achten

Auf die folgenden Punkte sollten Sie bzw. Ihre Bauleitung vor und während der Bau- bzw. Umbauphase achten:

  • Durch eine ausgeglichene Bodenbilanz muss kein überschüssiges Bodenmaterial abgefahren werden, so lässt sich der Abtrag optimieren.
  • Eine Verdichtung des zukünftigen Gartenbereichs durch die Bauarbeiten kann durch bodenschonende Baumaßnahmen vermieden werden.
  • Mehr zu bodenschonenden Baumaßnahmen finden Sie im Text. Dazu zählen z.B. richtige Fahrzeugauswahl, Bodenfeuchte beachten, etc.
  • Der Abtrag, die Lagerung und der Einbau des Bodens hat sachgerecht zu erfolgen und muss im Vorfeld geplant werden, um Schäden zu vermeiden.
  • Der Einbau von Bodenmaterial bzw. die (Wieder-) Herstellung der Freiflächen muss fachgerecht erfolgen, d.h. vor allem, wenn der Boden trocken ist. Der Eintrag von schadstoffhaltigem Bodenmaterial ist hierbei zu verhindern.
  • Während der Bauphase anfallende Baureste, (Baumisch-) Abfälle und andere Fremd-stoffe dürfen nicht auf dem Grundstück „vergraben“ oder verbrannt werden.
© S. Lazar

Was sollten Sie schriftlich vereinbaren oder im Kaufvertrag verankern?

Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass eine Altlastenabfrage bei der zuständigen Unteren Bodenschutzbehörde stattgefunden hat und Altlastenfreiheit attestiert wurde oder stellen Sie selbst diese Anfrage.
Vor Baubeginn ist ein Baustelleinrichtungsplan mit konkreter Planung von Baustraßen (mit Deckenaufbau), Lagerflächen etc. anzufertigen und zur Genehmigung vorzulegen.
Verpflichten Sie den Bauträger, eine bauseitige Verdichtung des Untergrundes zu vermeiden. Halten Sie im Vertrag fest, dass eine Verdichtung nachträglich durch fachlich geeignete Maßnahmen durch ein Fachunternehmen vom Bauträger zu beseitigen ist.
Im Kaufvertrag sollte auf die Einhaltung der Vorgaben und Anforderungen verwiesen werden, z.B. DIN 19731 „Verwertung von Bodenmaterial“, DIN 18915, die Bestimmungen des BBodSchG sowie die Einhaltung der Vorsorgewerte der BBodSchV.
Im Kaufvertrag sollte der Bauträger darlegen, ob externes Bodenmaterial angeliefert werden soll. Sollte dies der Fall sein, hat der Bauträger durch einen Herkunftsnachweis oder Analysen des anzuliefernden Bodenmaterials nachzuweisen, dass die Vorsorgewerte der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung eingehalten werden.

© M. Hopp

Vertragsbeispiele

Wann und wo können Regelungen schriftlich fixiert werden?
Eine einfache Möglichkeit ist die Fixierung der oben genannten Punkte im Kaufvertrag.
Sinnvoll ist zusätzlich die frühzeitige Berücksichtigung, z.B. indem „Technische Vorbemerkungen“ als ergänzende Angaben zur DIN 18299, VOB/C als Vortext zur Ausschreibung beigelegt werden, die damit rechtsverbindlich sind.
Alternativ können durch „Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen“ als Anlage zur Ausschreibung auch Einzelheiten in der Durchführung festgelegt werden.

Baustelleneinrichtungsplan © R. Bartsch

Baustelleneinrichtungsplan - effektiv und kostengünstig

Einer der wichtigsten Bausteine zum Schutz des Bodens und für einen effektiven Bauablauf ist die Erstellung eines Baustelleneinrichtungsplans. Er ist frühzeitig zu erstellen und als Anlage der Ausschreibung von Baumaßnahmen beizulegen. Die folgenden Angaben sollten mindestens enthalten sein, damit der Boden geschützt werden kann. Das wichtige dabei ist, dass der Abtrag des Bodens in vielbefahrenden Bereichen zu einem geeigneten Zeitpunkt und fachgercht erfolgen kann:

  • Fläche, die bebaut wird
  • Flächen, die nicht befahren bzw. beeinflusst und durch Bauzaun abgegrenzt wer-den
  • Flächen, auf denen Ober- und Unterboden abgegraben werden, da sie befahren werden bzw. als Lagerfläche dienen und nicht durch Bauzaun geschützt werden kön-nen
  • Flächen zur Einrichtung von Baustraßen und Zufahrtswegen
  • Flächen zur Lagerung von Oberboden
  • Flächen zur Lagerung von Unterboden
  • Flächen zur Lagerung von Baumaterial
Baugrube mit Betonresten © S. Lazar

Kontrolle einplanen

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Überprüfen Sie deshalb während der Bauphase regelmäßig den Ablauf der Bauarbeiten und die Baugrube.
Das können Sie selbst kontrollieren:
In der Baugrube sollten keine Bodenverfärbungen und Fremdstoffe auftauchen, z.B. Bauschutt, Aschen, Hausmüll, Öle oder Farben oder auffällige Gerüche z.B. nach Öl oder Benzin auftreten.
Prüfen Sie, ob Maschinen und Tanks auf Ihrem Grund und Boden gereinigt oder befüllt werden. Sollten Sie Fremdbeimengungen feststellen, informieren Sie den Bauträ-ger und drängen darauf, dass die zuständige Untere Bodenschutzbehörde eingeschaltet wird. Bei größeren Mengen an Fremdstoffen sollte ein Gutachter beauftragt werden.
Überprüfen Sie das angelieferte Bodenmaterial. In diesem sollten keine Fremdmateri-alien (z.B. Bauschutt, Scherben, Kabel, etc.) enthalten sein. Das Material sollte nicht auffällig riechen.
Sollten Sie selbst für diese Kontrollen keine Zeit haben, bitten Sie Freunde und Familienangehörige um Hilfe und dokumentieren Sie die festgestellten Sachverhalte durch Fotos (am besten digital mit eingeblendetem Aufnahmedatum).
Feuchter Boden sollte nie befahren, abgegraben oder eingebaut werden.